Option handels ato

Atmos Energy Corporation Gemensam aktiekurs Sammanfattning Datauppgifter tillhandahålls av Barchart. Data återspeglar viktningar beräknade i början av varje månad. Uppgifterna kan komma att ändras. Grön belyser de bästa företagen ETF genom förändring under de senaste 100 dagarna. Företagets beskrivning (som arkiverad med SEC) Atmos Energy Corporation, med huvudkontor i Dallas, Texas, och som är inbyggt i Texas och Virginia, är huvudsakligen engagerad i reglerade naturgasdistributions - och rörledningsföretag samt andra icke-reglerade naturgasföretag. Vi levererar naturgas genom reglerade försäljnings - och transportarrangemang till över tre miljoner bostads-, kommersiella, offentliga myndigheter och industrikunder i åtta stater som ligger främst i söder, vilket gör oss till en av landets största naturgasföretags distributörer baserat på antal kunder. Vi driver även en av de största intrastatledningarna i Texas baserat på miles av rör. Våra oreglerade företag tillhandahåller naturgasledning, marknadsföring, transport och lagringstjänster till kommuner, lokala gasdistributionsföretag, inklusive vissa av våra naturgasdistributionsavdelningar och industrikunder, huvudsakligen i Mellanvästern och Sydostasien. Mer. Riskgrader Var ligger ATO i riskgrafen Realtid efter timmar Pre-Market Nyheter Flash Quote Sammanfattning Citat Interaktiva tabeller Standardinställning Observera att när du väljer ditt val kommer det att gälla alla framtida besök på NASDAQ. Om du, när som helst, är intresserad av att återgå till standardinställningarna, välj Standardinställning ovan. Om du har några frågor eller stöter på några problem med att ändra standardinställningarna, vänligen maila isfeedbacknasdaq. Vänligen bekräfta ditt val: Du har valt att ändra standardinställningen för Quotes Search. Detta kommer nu att bli din standardmålsida om du inte ändrar din konfiguration igen, eller du tar bort dina cookies. Är du säker på att du vill ändra dina inställningar Vi har en tjänst att fråga Vänligen inaktivera din annons blockerare (eller uppdatera dina inställningar för att säkerställa att javascript och cookies är aktiverade) så att vi kan fortsätta att förse dig med de förstklassiga marknadsnyheterna och data du har kommit att förvänta oss från oss. Jenis Broker Forex Trading Trading Forex än Pemilihan Broker och du kan också hämta Broker Forex. Kami Akan medlemmar och Kepada anda perihal informasi dalam mengetahui mäklare ocha. Pada umumnya terdapat 4 jenis mäklare forex yang paling sering dipakai oleh para Trader dalam bertransaksi atau bertrading forex, yaitu mäklare Konvensional, Non Dealing Desk (ECN STP DMA), Handläggningsdisk, dan Hybrid. Bertrading Forex är en av de ledande företagen för banker och banker och har en finansiell valuta för pengarna. Cara tradisional itu adalah disebut bertrading forex secara konvensional (inte online), men det är inte så mycket som möjligt i realtid. Däremot är det inte så mycket som du kan göra för att göra din affärsförmedling och för att du ska kunna tjäna pengar på Forex Secara Online (inte fisik), du kan inte göra något för att hantera ditt kreditkort. Du kan också göra det möjligt för dig att beställa ditt kreditkort, banklån, banklån, banklån, ataupun kepada mäklare lain. Biasanya spridas av mäklare, icke-avhämtningsbordsadministratör, bersifat berubah-ubah (fluktuatif) bergantung kepada pasar yang sesungguhnya. Mäklare Jenis Non Dealing Desk sangat cocok digunakan untuk para trader profesional. karena sangat adil, tanpa manipulasi än användaren bertrading melawan pasar yang sesungguhnya dan bukan melawan mäklare atau bandar. Jenis mäklare Non Dealing Desk dibagi menjadi 3. yaitu ECN Broker, STP Broker dan DMA Broker. ECN Forex Broker (Elektronisk Kommunikationsnätverk) Di Broker Jenis ECN Adalah Användare Dapat Terjun Sekara Langvarig Därefter Beräkna Deltagande Däremot Därefter Därefter Därefter Därefter Därefter Därefter Därefter Därefter Däremot Däremot Däremot Därefter Däremot Däremot För Bank, Pemerintah, Institusi maupun Trader Perorangan yang Dimana baraka saling berinteraksi Jual dan Beli Sekara Bersamaan Tanpa Adanya suatu intervensi dari pihak mäklare ataupun återförsäljare (deal desk). Biasanya pihak perusahaan mäklare hanya mendapatkan keuntungan av att hitta på platsen av mark-up spridning. Di jenis mäklare ECN kondisi yang digunakan adalah kondisi sesungguhnya yang terjadi di pasar dan tanpa dibuat-buat. Mäklare ECN bekerja dengan mempertemukan penjual dan pembeli secara nyata (via online, realtid), serta bukan melawan brokerbandar dalam melakukan Köp nu Sälj ny. Kelemahan mäklare och ECN (yang 100 ECN) kommer att hävda att man hävdar sig, hävdar att det är så mycket som möjligt, men det är också FIFO som säljer det, och det är också en ekonomisk handel med aktier. Det är viktigt att du har en ECN-konto, så att du kan spridas, och du kan få en snabb och pålitlig lösning. Du kan enkelt och enkelt ta hand om ditt jobb och ta hand om det. Seringkali perusahaan mäklare pada umumnya yang menyatakan dia adalah ECN padahal bukan 100 Helt ECN. Contoh mäklare och 100 ECN adalah di Interactive Brokers. STP Forex Mäklare (Straight Through Processing) Mäklare Jenis ini berfungsi sebagai jembatan yang menghubungkan dengan perusahaan mäklare lain selaku likuiditornya. Biasanya exekusi order från mäklare jenis STP adalah diteruskan kepada para broker besar (institutionen besar) ataupun kepada beberapa mäklare ECN. Tetapi jika order från mäklare STP tersebut diteruskan kepada mäklare yang berjenis Försäljningsskyddsförmedling order från mäklare STP tersebut bergantung kepada broker yang ditujunya tersebut. Däremot är det möjligt att förmedla transaktionerna för att genomföra en transaktionsbaserad kvot för likviditet DMA Forex Broker (Direktmarknadstillträde), en marknadsförare och en aktieägare, som har samma mäklare som banken, ECN dengan campuran STP, TeleManager, DMA, Adalah Terikat Kontrakt , serta menggunakan sistem transaksi dengan basis Bäst pris av liquiditornya. Se till att du kommer att vara berättigad om du kommer att vara med. Selengkapnya mengenai DMA Broker än perbedaannya dapat disimak di. DMABroker Seringkali para mäklare (Tredje gången laglig rättslig prövning), menybut STP dengan ECN, Dauphin, DMA, Tjeckien, Tjeckien, Ungern, Ungern, Ungern, Ungdom, Ungdom, Ungdom, Ungdom, Ungdom, Ungdom, Ungdom, Ungdom, Ungdom, Särskilt, Säkerhet, Exekusi dan Segalanya från mäklaren STP Adalah BERGANTUNG Kepada Kualitas Mäklare liquiditornya Tersebut än Kualitas Jalur Koneksi routingnya. Sedangkan di jenis yang benar-benar mäklare ECN adalah tidak dilempar lagi ke mäklare lain, tetapi länge kepada beberapa bank besar (multi interbank), Par Trader lain, dan pasar yang sesungguhnya yang mempertemukan penjual dan pembeli secara longitudinale TANPA intervensi dari broker dealer Atau Bandar (ingen mellanmän). Untuk mäklare berättar ECN (du är den fulla ECN atau True ECN), det är ett bra alternativ för dig, du kan bara få mer information om hur du kan hantera och hantera tid och pengar för att försäkra dig om att du är med på FIFO (först i första utgåvan). Mäklare jenis ECN hanya unggul di spredt sig i det här exemplet. Untuk mäklare Benar-Benar Berjenis ECN Tidak Blandgunakan plattform Metatrader. Kami lebih menyarankan menggunakan mäklare berättelsen STP Non Dealing Desk, som är en DMA-leverantör av kenyamanan anda bertrading dan lebih flexibel MÄRKERHANDLING DESK Yaitu suatu mäklare och du kan bara göra det möjligt för dig att känna dig välkommen till den här boken. Däremot finns det en del av användarens bertrading melawan broker atau bandar. Pada dasarnya mäklare handlar skrivbord mendapatkan keuntungan terbesarnya dari kekalahan para usernya, sehingga bila user menghasilkan profit maka mäklare akan membayar dari kas mäklare tersebut sendiri (bukan murni did pas pas yang sesungguhnya). Bila ocha bertrading di jenis mäklare Handläggare Desk Macka Pastikan och Mänskliga Mänskliga Mänskliga Mänskliga Handläggare Handläggning av juridiska eller juridiska frågor (juridisk) oleh pemerintah sebagai perusahaan pialang dan telah bereputasi baik. Mäklare Handhavande Desk tidig selamanya buruk, ASALKAN merka teregulasi dengan benar. Karena Mäklare Återförsäljare kommer att berätta om du vill ha mer information om du vill ha mer information, eller om du vill ha en återförsäljare. Jadi unsur KÖP än SÄLJA Mäklare Handla Skrivbord sebenarnya adalah diambil dari pembeli än penjual yang dumpa för användaren merka sendiri, tetapi bila volumenya tidak mencukupi maka barulah perusahaan broker yang menghandlenya (tetapi tidak boleh curangnakal). Biasanya ini bisa dilakukan den mäklare, och det är inte så mycket, men det är inte så mycket, men det är inte bara en avgörande fråga om det, men det är inte bara en fråga om det. Men det är inte bara en fråga som är en meningslöshet, men det är en rättslig juridisk fråga än vad som är viktigt för oss. Jadi Broker Återförsäljare TIDAK SELAMANYA BURUK, Asalkan Teregulasi Benar. Regulatory yang benar dan kredibel untuk suatu perusahaan Mäklare dengan pasar Internationell yaitu (pastikan terdaftarnya i kategori pialang FCM). NFA, CFTC, FSA (FCA UK), MFSA, MiFID, ASIC (selengkapnya lihat di daftar regulasi). Mäklare som hanterar skrivbordet seringkali disebut sebagai para bandar (återförsäljare). Mäklare Återförsäljare terdiri dari 2 jenis: Återförsäljare Besar Mäklare berättar om att det inte är möjligt att utöva en juridisk (juridisk) sebagai perusahaan pialang (Futures Commission Merchant Atau FCM), som är ansvarig för NFA, CFTC, FCA UK, ataupun ASIC, serta bukan terletak Det är dags att ta en titt på det. Sama seperti halnya anda bermain i kasino maka sebaiknya anda mencari kasino yang besar seperti di Macau ataupun di Las Vegas. Hal ii bertujuan agar jika anda mendapatkan profit maka dipastikan broker tersebut dapat membayar kemenangan anda dan simpanan investasi dana anda tetap aman. Karena den mäklare handlar skrivbordet med hjälp av de här alternativen, men det är inte så bra som möjligt, men det är inte så mycket som du kan göra när du gör det. Men det här är en bra mäklare, men det är inte så mycket som du kan göra när du vill. Återförsäljare Kecil atau Oreglerade mäklare (Bucket Shop atau mäklare Kaki Lima, yang biasanya BERKANTOR PUSAT di tempat terpencil Offshore) Mäklare är en leverantör av mäklare och haras anda hindari, Karen är en av de ledande aktörerna för att uppnå en oändlig affärsverksamhet och en verksamhet som gör det möjligt för dig att hitta en ekonomisk och ekonomisk verksamhet. semestinya tidak terjadi. Umumnya mäklare bucket shop tidak berijin sebagaimana mestinya, sedan hanya berijin sebagai perusahaan biasa atau lainnya (bukan sebagai perusahaan pialang) sedan halva inblandning för att komma ihåg vad du vill ha. Du kan också hitta en butik som säljer adalah terletak i tempat-tempat. atau terpencil (negara offshore yang tidig jelas) än tidak berijin regulasi sebagaimana mestinya (ini yang biasanya dilakukan). Dispensera det med hjälp av mäklare hinkar butik adalah merka 98 pasti memperbolehkannya överföra uang dengan pihak ke 3 perorangan. ataupun menggunakan Voucher. boleh menggunakan Money Changer bank lokal. Du kommer att ha det så mycket som möjligt, men du kommer inte att ha det. TANPA Verifikasi yang memadai. kemudian terdapat batasan ataupun melarang suatu teknik handel tertentu (Seperti scalping, martingale dan sebagainya) ada juga mäklare bucket shop yang memperbolehkan segala macam teknik handel tetapi di dalam sistemnya sebenarnya sudah terpasang suatu script otomatis yang dapat menghambat teknik tersebut (script tersebut biasanya bernama Virtual Dealer ). Kondisi yang ditawarkan mäklare bucket shop seringkali diluar kondisi normal dari keadaan pasar yang sesungguhnya, seperti hävstång yang terlalu tinggi (misal 1: 1000 keatas), spridning rendah yang tidak masuk akal (fortsättning: 1 pip fast bahkan 0 pip fast, padahal di pasar sesungguhnya spridning av adalah SELALU BERUBAH på grund av att det har blivit detsamma). än en bonus bonus-bonus (för 20 år sedan) och du får en extra bonus för att du ska ha en bra rabatt på den här danmarken (du kommer inte att ha det här med 8220dimakan8221 eller en annan spelare). Berhati-hatilah dengan mäklare och meny-menyn är en avgörande faktor för att du ska få bonusen för att du ska kunna förbättra din logistik. Karena semakin besar bonusnya maka perlu ocha var en ung kvinna med sexiga barn, men det var en bra jobb och det var så bra att du skulle få den bästa bonusen. (hati-hati juga dengan mäklare yang menawarkan välkomna bonus yang sangat besar semisal 20, 30, 50 bahkan 100. Karena är den bästa tjejmäklaren i världen, och det är en bra bonus för att du ska ha det bra med dig själv. tersebut) Hal-hal curang yang biasa dilakukan oleh broker berjenis Bucket Shop yaitu. kräva att du beräknar din beställning, gör det möjligt att beställa, ta del av tjänsten, tjäna pengar, tjäna pengar, försäkra dig om att du inte betalar pengar. Dalih trading anda tidak sah, penarikan dana seringkali tertahan tidig bisa dilakukan, pernyataan yang tidak benar, dan hal-hal penipuan (Scam) lainnya. Hati-hati dengan pernyataan av mäklaren bucket shop yang seringkali medlemmen pernyataan salah men meneseskan mengenai sistem merka, seperi mer menyatakan bahwa merka adalah mäklare berättelsen ECN, DMA ataupun STP-tjeckiska tjeckiska tjeckiska republiken, mata bertujuan untuk menipu dan menik minat masyarakat awam agar bertrading di tempat merka, padahal kenyataannya merka BUKAN ECN. DMA ataupun STP yang sebenarnya. Oleh karena itu peran Legalitas Pemerintah Regulasi SANGATLAH PENTING agar sebagai PENGAWAS mäklare är en ledig tjänstgöringstjänst som är en ledamot av medlemmarna, men det är inte så mycket som möjligt. Waspada pula dengan Award. Sponsor, än pengarna är bara ett krav (biasanya dilakukan oleh mäklare Ilegal Amp Bucket Shop untuk menarik perhatian). Contoh: sebagai den bästa mäklaren. Penghargaan är en tidig menjamin mäklare, men det är inte alls. Periksa pula dari lembaga mana yang medlemsklassificering perusahaan tersebut. Om du har Google, kan du göra det möjligt att betygsätta. Contoh mäklare Forex Prime4x yang scam tersebut juga sebelumnya mengklaim sebagai 8220Den bästa mäklaren 20098221 padahal lembaga pemberi ratingnya adalah lembaga yang tidig kredibel, än buktinya mäklare för nyanställda scam dan membawa lari uang nasabah. Hati-hati pula dengan betyg yang dibeli (atau istilahnya KKN penyogokan), än hati-hati pula dengan yang seolah-olah den pengarna gå till den här artikeln jag klarar av mäklare, det skickar dig en meny, du vill ha det som du vill, Padahal itu bukan (pernah terjadi di suatu mäklare och du har en pengarannons av CNBC, du kan inte hitta det här för att du ska få en artikel som du kan se). Waspada dengan trik-trik 8220nakal8221 än pernyataan iklan yang tidig benar mäklare forex ilegal tersebut. Mäklare ini adalah merupakan kombinasi antara jenis mäklare ECNSTPDMA dengan mäklare Handhavande Desk. Umumnya mäklare Hybrid mempunyai suatu aturan dalam melempar order ataupun berdasarkan dari jenis akun yang digunakan. Sebagai Contoh: Jika Besaran Lot anda. ataupun Frekuensi. Ataupun Equity anda dibawah nilai XXX är en leverantör av affärsverksamheter, leverantörer och företagsledare, som är en av de ledande företagen på STP. Sebenarnya sulit untuk mengetahui bahwa mäklare ini termasuk bertipe Hybrid ataupun tidak. Hal ii hanya dapat anda rasakan dengan mencobanya ataupun berdasarkan av reputasi broker tersebut dan regulasinya. AKUN DEMO vs REAL ACCOUNT Akun di demo TIDAK AKAN SAMA dengan penggunaan di akun yang sesungguhnya (live riktigt konto). sehingga jika kondisi di demo anda berjalan dengan baik maka Tidig Menjamin bahwa riktigt konto och det är du som gör det, men du är en mäklare i den berömda skopbutiken. Sehingga untuk mengetahui benar mäklare tersebut maka haruslah dicoba melalui kondisi live konto. Baca pula artikel kami mengenai Daftar perijinan (reglering) och svenskt och internationellt. Forex yang benar. Dan periksa pula alamat KANTOR PUSAT från mäklare förex yang ingin anda pergunakan (bukan alamat IB. Agen atau Resellernya), apakah kantor pusat merka terletak di negara yang tidak aman, PO BOX (kotak surat saja) sewaan, alamat tidak jelas ), vidhäftning och negativhet. Hal ini penting untuk anda cermati sebelum terjerumus ke broker atau peranahaan forex yang tidak benar. (Bila Perusahaan Mäklare Forex anda termasuk di dalam regulator Regulator Reser tersebut, terutama ynde NFACFTC, merka lebih aman. Karena biaya uneuk bisa terdaftar regulati NFACFTC di kategorin FCM membutuhkan setidaknya 20 juta. Dan bila melanggar maka merka berpotensi kehilangan 20 juta tersebut (Rp.200 Millyar), sehhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhh , yang kadang juga dipampang oleh para mäklare hink butik (padahal itu bukan regulasi yang sebenarnya). Semagogisk information finns att bäst än att hindra och förbereda dig för mäklare-mäklarehinkarhandel. Oww gt mästare, padahal marketingnya bilang kalau yang di rekomendasikan oleh tradersfamily itu mäklare yang terpercaya, dan bukan bandar. mästare tau tentang handlare familjen. soalnya disitu ada pelatihan forex yang biayanya 3 år sedan 3 hari berturut-turut. Kalau Menurut Mästare Bagai Mana Apakah Merka Punya Kapabilitet Utanför Mängden Utländska Forex. pengajar ny kalau saya baca di webnya adalah Tito Hayunanda än Hendra Susanto William .. snälla råd du mästare och marknadsför dig när du kommer till bagus2nya. tapi apakah anda tahu bahwa dulu tradersfamily itu pernah mercommendkan mäklare än du vill ha en mäklare, det är bluff som du inte är nånabahnya banyak yang masalah disana. Waktu itu merka merkomendasikan mäklare Futures Galleria och du noterar det mäklare nggak bener dan masalah. Menurut Kami gör det enklare för Seminarium Forex Firman Adi Saputra säger: Kära Masta, om du vill ha en ansökan om återkallelse av din ansökan, gör det möjligt att skicka ett e-postmeddelande via formuläret om du vill ha den här sökningen, för att du ska kunna använda den här informationen. Apa itu tidak beresiko disalahgunakan, apa ada cara WD lain selain kirim emal, makasih sebelumnya masta8230 den tidiga beresiko Pak, memang begitu procedurnya Fxdd. Kami pribadi juga handel med Gainscope dan seringkali juga menarik profit ribuan dollar tidak pernah masalah loh, då kan du läsa mer om du vill ha mer information om det. seperti halnya di banknabb kalau anda mau narik uang juga dimintai data2 dan mengisi formulir kan Pak, tidig boleh sembarangan. Du kan använda lösenordet Bapak kan Bapak simpan sendiri loh. (Ibaratnya seperti PIN ATM Bank kan Bapak Juga Simpan Sendiri, Betalningsenhet Konto Banken Banken kan hämta eller låsa dig, kan du göra det, ta bort din bokföring, överlåta din bokförda bok, du kan ta del av den offentliga hemsidan. hemlig Sendiri) sälja det. di mäklare teregulasi semacam Gainscope Fxdd det är niggak bisa dikirim ke berbeda nama loh Pak dananya, du kommer snart. Firman Adi Saputra säger: thanx feedbacknya masta8230.saya masih punya pertanyaan lagi: 1. Det här är WD via paypal som du kan göra för att du ska få en Bunga Bank-konto för att få tillgång till WD via tråd 2. Apa kan du använda för att använda din dator än Fxdd, säger Sudah coba mengajukan permohonan untuk membuka akun syaria di fxdd tapi ga bisa2. 3. Det är bra att du ska ha en bra handikapp och en bra handduk. 1. Vad du kan göra med att göra det här. 2. Vad du ska byta om du inte byter ut, men du kan inte göra det. Gainscopenya Pak kalau pengajuan2 tsb 3. Jag är en av mina vänner från Pak Mlm. Ada teman säger att du har en stor Om8230apakah klick på att du kan få det du får data2, så länge du kan hitta en FXDD-adress på databasen. kemudian pihak gainscope mandaftarkan ke FXDD. Kalau ditampung di database gainscope gitu semua data2 kita dapat di ketahui oleh pihak gainscope dong. Makasih Gainscope itu Fxdd Pak, men det är inte så bra men det är inte så bra, men du vet hur mycket du kan, men du kan bara se till att du har en bra biljett, så du kan ha detsamma, och du har en överföring av pengar. En konto A, maka withdrawnya pun juga harus kesana dan gak bisa berbeda jalur. jadi meski karyawan Fxdd nakal pun, baraka juga gak bisa mencuri uang anda. Kami pribadi juga trading melalui Gainscopefx itu. än niggak pernah masalah sih. bahkan kalau kami lihat representant Fxdd yang ea lama itu adalah memang Gainscope itu loh (sejak tahun 2006) keamanan2 gör det möjligt för dig att göra det, så du kan göra det enklare om du vill ha mer information om hur du kan läsa om det här alternativet, så att du inte kan göra det. lösenord handel loh. tetapi jikalau lösenord handelnya terbobol ordsprog, maka hacker atau orang dalam mäklare pun juga nggak bisa ambil uang anda kok Pak, om du vill ha mer information om det. Beda kalau dengan broker2 yang icke reglerad loh Pak. selamat såra min säger en stor sak för att ha en pendapatnya tentang mäklare monex investindo, tickmill, octaFX, dan InstaForex. säg att du inte har något att göra med din mäklare8221 och säga det. terima kasih. monex itu mäklare lokal Pak, det är inte så bra som möjligt. jangan deh kalau broker lokal. Mer än vad du gör. Nah mäklare lainnya yang Bapak sebut itu juga adalah mäklare luar yang non regulated, ini juga berbahaya (lebih berbahaya daripada mäklare lokal), så kommer du bara att få det. mästare tanya lagi dong. säg att du har en bra handel med dig själv. Selama ini saya main demo di FXDD sampe 3 kali ganti akun. kalo dihitung gross profitnya sih besar, Bisa 3 Kali Modal dalam 2 Pekan, tapi losnya Juga besar, sehingga dalam 2 pekan itu saldo bisa tinggal 5 saja. saya sering bisa mendapat vinst besar ketika ada nyheter, ato ketika lagi trend. tapi juga sering förlust gara-gara ga pasang SL sehingga öppen ordning sampe berhari-hari dan akhirnya kena marginalanrop. saya ragu memasang SL karena selama ini setiap kali pasang SL pasti kesentuh duluan, Candida candlestick juga akan mengarah TP yang awalnya saya pasang. minta sarannya dong mästare, gimana caranya agar saya bisa menghindari Tappa sedan bisa memasang SL dengan tepat agar TPnya yang kesentuh, bukan SLnya. makasih banget lho8230. Jangan handel berdasarkan ljussticka, karena itu percuma Pak sebab tiap2 mäklare det är bisa beda2 loh candlenya, akibat perbedaan liquiditornya (beda sama saham, kalau saham pakai candle itu boleh) Kalau Dari Cara handel Bapak, Jangan live dulu, Tetapetid demo dulu Pak sampai bisa konsisten. Memang nggak bisa dalam waktu singkat längung mahir ya. (Karena kalau gampang maka semua orang nggak ada yang miskin kalau gitu hehe) DTR kan inte åberopas av beskattningsofficer, skattebetalare och utövare. Det är bara slutliga beskattningsrättsliga bestämmelser som representerar auktoritativa uttalanden från Australiens beskattningsbyrå om dess ståndpunkt om de särskilda frågor som omfattas av domstolen. Vad gäller denna bestämmelse om klassen av personarrangemang 1. Denna bestämmelse gäller skattebetalare som förvärvar mark som handelslager i syfte att utveckla, dela upp och sälja marken. 2. Denna bestämmelse handlar om värdering av mark där det landet är handelslager i handen vid utgången av ett inkomstår och skattebetalaren värderar marken till kostpris enligt 31 § 1 mom. Spela teater). Rulingen anser att beskattningen av utgifter som uppkommer vid omräkning av sådant land till det villkor som den är avsedd att säljas. I synnerhet anser domstolen vilka utgifter som ingår i kostpriset för handelslagret och analysmetoden för fördelning av utvecklingskostnader till handelslager, inklusive situationen där mark utvecklas i etapper. 3. Denna rulning gäller inte situationer där landet inte förvärvas ursprungligen som handelslager eller där handelsverksamheten har upphört. Några av dessa situationer behandlas i beskattningsbestämmelserna TD 92126, TD 92127, TD 92128 och TD 92161. Beskattningen av en vinst eller förlust som härrör från en isolerad transaktion behandlas i beskattningsreglerna TR 923 respektive TR 924. 4. Bestämmelserna om handel med aktier gäller för en skattskyldig i förhållande till mark som är: förvärvad eller köpt för försäljning eller utbyte av en tillgång i ett företag av handel med egendom av sådant slag och förvärvad i samband med att han bedriver verksamhet som innebär handel med egendom av den typen. 5. Om dessa villkor är uppfyllda, måste en skattskyldig redogöra för marken för beskattningsändamål i enlighet med aktiebestämmelserna och kan inte redovisa marken på nettovinst. 6. Bestämmelserna om handelslager gäller oberoende av om skattebetalaren har bedrivit handel med mark tidigare. Till exempel, där ett företag har införlivats specifikt för att förvärva ett visst område med syfte att utveckla, dela upp och sälja, gäller handelsbeståndsbestämmelserna. 7. Om broadacres förvärvade av en skattebetalare som är en landutvecklare består av mark på separata titlar, är varje separat titel en handelsobjekt och måste värderas i enlighet därmed. Vid registrering av en indelningsplan av lämplig myndighet (t ex Registrar of Titles) skapas en separat titel för var och en av de uppdelade fördelningarna. De ursprungliga artiklarna i handelslagret har konverterats till indelade partier, och varje indelad parti blir då en artikel av handelslagret hos skattebetalaren. Beräkning av kostpris på handelslager 8. Om en skattskyldig värderar börs till anskaffningsvärde motsvarar kostnaden för att förvärva marken och utvecklingskostnaderna specifikt att omvandla marken till det skick där den ska säljas Priset på handelslagret enligt 31 § första stycket i lagen (se Philip Morris Ltd mot FC T 79 ATC 4352 (1979) 10 ATR 44). 9. Som ett generellt förslag är administrationskostnaderna inte särskilt relaterade till att konvertera marken till det skick där den ska säljas och är därför avdragsgilla under det år de uppstår men utgör inte en del av kostnaden pris på mark förvärvat som handelslager. Om vissa administrativa utgifter dock direkt kan hänföras till ett visst utvecklingsprojekt (t. ex. kostnaden för ett lokalt kontor), bör de behandlas som en kostnad för projektet och beaktas vid fastställandet av börskursens kostpris på hand i slutet av året av inkomst. 10. På samma sätt anses innehav av kostnader, såsom räntor och skatter eller räntor på upplåning för att förvärva eller utveckla egendomen, inte utgöra en del av kostnaden för att omvandla marken till det skick där den kommer att säljas och, utgör inte en del av kostpriset på mark som innehas som handelslager. De är avdragsgilla under det år då de uppkommer, men beaktas inte vid fastställandet av kostpriset på handelslagret vid slutet av inkomståret. Mark avsedd för speciella användningsområden 11. Allmänt är godkännande för underavdelning villkorat av att vissa delar av marken är avsedda för speciella användningsområden, såsom vägar och reserver. Titeln i det landet kommer vanligen att väckas i antingen kronan eller kommunens myndighet. Kostnaderna för att förvärva och utveckla det så dedikerade landet utgör en del av kostpriset för skattebetalarnas handelslager. Det är en del av kostnaden för att konvertera marken till det skick där det kommer att säljas. 12. Vid beräkningen av kostpriset för handelslager finns det kostnaden för att förvärva hela marken och kostnaden för att utveckla den marken i enlighet med kraven i den godkännande myndigheten absorberas i kostnaden för handelslager. Vid registrering av delprogramsplanen omfördelas dessa kostnader till de enskilda beståndsdelarna av handelslagret (de indelade delarna). 13. Investeringen i kronan eller annan del av de arealer som är avsedda för speciella användningsområden anses inte som ett avyttring av handelslager i enlighet med aktiebestämmelserna. I allmänhet håller inte skattebetalaren det land som är så dedikerat som separata artiklar i handelslagret. 14. Om en utvecklare är skyldig att lämna in en återbetalningsbar depositionsförbund med en elmyndighet i förhållande till elförsörjningen till en bostadssektion, är det belopp som lämnats av utvecklaren avgående av kapital. På samma sätt, när hela eller en del av denna depositionsbond återbetalas till utvecklaren, är det ett kvitto av kapitaltyp. 15. Om elmyndigheten har befogenhet att behålla någon del av depositionsbonden som lämnats av utvecklaren kommer det belopp som behålls att vara avdragsgill för utvecklaren under det inkomstår där myndigheten har rätt att behålla det beloppet. Denna utgående betraktas inte som en del av kostnaden för att omvandla marken till det skick där den kommer att säljas. Följaktligen absorberas det inte i kostnaden för handelslager på hand. 16. Om myndigheten är skyldig att betala ränta på depåförbundet kommer utvecklaren att bedöma det inkomstår som det ränta faktiskt betalas eller krediteras till utvecklaren. 17. Om en elmyndighet tar ut ett tilläggsbelopp som inte är återbetalningsbart för tillhandahållande av en underjordisk elförsörjning, har en utvecklare rätt att kräva ett avdrag för det beloppet i det inkomstår som det uppstår. En sådan betalning anses emellertid som en del av kostnaden för att omvandla marken till det skick där den kommer att säljas och måste absorberas i kostnaden för handelslager. Tilldelning av utvecklingskostnader till tilldelningar 18. När mark är indelat är det nödvändigt att fördela de totala förvärvs - och utvecklingskostnaderna för var och en av de enskilda delarna. I allmänhet bör utvecklingskostnaderna fördelas specifikt, var det är praktiskt att göra det. 19. Om specifik fördelning inte är genomförbar anser vi att den förväntade försäljningsprismetoden generellt ger den mest lämpliga grunden för fördelning av kostnader. Men alla andra rimliga metoder, som tillämpas konsekvent, som matchar kostnader med relaterade intäkter kan användas. 20. Utvecklingskostnader hänförliga till hela projektet kan uppkomma under en tidig fas av ett flerstegsutvecklingsprojekt. I en sådan situation måste dessa kostnader allokeras till alla handelsobjekt, inklusive det land som ska användas i senare skeden. Denna fördelning bör göras på ett rimligt sätt till exempel, baserat på tekniska beräkningar. Kostnader för att bygga en anläggningstillgång som ökar värdet på handelslagret 21. Om en anläggningstillgång, till exempel en golfbana, är uppbyggd av en skattebetalare som en del av ett underavdelningsutvecklingsprojekt, accepterar vi att det kan öka värdet på de omgivande partierna. Om skattebetalaren avser att behålla äganderätten till tillgången i stället för att avyttra den i normal handel med sin handelsverksamhet, kan ingen del av kostnaden för den tillgången beaktas vid beräkningen av handelspriset av skattebetalaren. Golfbanan är en fast tillgång till skattebetalarnas verksamhet och dess kostnad är utgående från kapital eller av huvudstadskaraktär. Det är inte en kostnad för att förvärva handelslager. 22. Om en av villkoren för att erhålla godkännande att dela upp är att bygga en offentlig golfbana som i slutändan kommer att västra sig i kronan eller annan kropp, är kostnaden för att bygga den en del av kostnaden för att förvärva handelslager. Sådana kostnader behandlas på samma sätt som kostnader som uppkommit för andra arealer avsedda för speciella användningsområden. 23. Om utgifter som avser såväl uppförande av en anläggningstillgång som bevaras av utvecklaren och till handelslager uppstår, kan kostnaderna fördelas på ett rimligt sätt. 24. Denna reglering gäller år som börjar både före och efter utfärdandet. Regleringen gäller emellertid inte för skattebetalare i den utsträckning det strider mot villkoren för en lösning av en tvist som avtalats före det datum då domstolen utfärdar (se punkterna 21 och 22 i beskattningsordning TR 9220). 25. Om en skattskyldig har en mer förmånlig privaträtt, gäller denna bestämmelse för den skattebetalaren i fråga om inkonsekvensen endast med avseende på utvecklingsprojekt som påbörjats efter utfärden av denna rulning (i sin slutliga form). Detta gäller med undantag för att en offentlig rättighet inte kan dra tillbaka en inkonsekvent rättsligt bindande privaträttslig dom om inkomståret som privaträtten gäller redan har påbörjats (se Skattebestämmelse TD 9334). 26. Högsta domstolens beslut i FC van T. St Huberts Island Pty Ltd (1978) 138 CLR 210 78 ATC 4104 (1978) 8 ATR 452 fastställde klart principen att mark kan omfattas av definitionen av handelslager i 6 § första stycket i lagen. I så fall fastställde High Court att mark som förvärvats för utveckling, indelning och försäljning av en skattebetalare som bedriver verksamhet med fastighetsutveckling är handelslager. Vid bestämning av att marken kan vara handelslager, skiljer domstolen inte mellan mark som förvärvats i ett indelat tillstånd och mark förvärvats som broadacres. 27. Om mark som förvärvats av en skattskyldig är handelslagret tillåter underavsnitt 51.1 i lagen en avdrag för utgifter för att förvärva och utveckla marken. Dessa utgifter utgör emellertid del av jordens kostpris för tillämpning av 31 § 1 mom. Och som ett resultat av tillämpningen av 28 § utsätts fördragets avdrag på ett effektivt sätt tills marken säljs eller på annat sätt avyttras av. Bruttoavkastningen från försäljningen av marken beaktas som bedömbar inkomst enligt 25 § 1 mom. Under det år då marken säljs (se Gasparin mot FC i T 94 ATC 4280 (1994) 28 ATR 130). 28. Effekten av de relevanta bestämmelserna är att avdragets tidpunkt matchas med avledningen av bedömbar inkomst som härrör från avyttringen av marken. 29. Om mark utgör en del av en skattebetalares handelslager, kan försäljningsvinsten inte återföras på nettoresultatet. Som högsta domstolen beslutade i Henderson v. FC of T (1970) 119 CLR 612 70 ATC 4016 (1970) 1 ATR 596, kan det inte finnas alternativa siffror för beräkning av skattskyldigas skattepliktiga inkomst. 30. Definitionen av handelslager enligt 6 mom. 1 har innehats att innefatta mark där det är avsett att ytterligare arbete ska ske innan det omvandlas till det villkor i vilket det är avsedd att säljas (se St Huberts Island vid CLR 228 ATC 4113 ATR 463 per Mason J). 31. Bestämmelserna om handelslager gäller oberoende av om skattebetalaren har bedrivit handel med mark tidigare. Till exempel i St Huberts Island. Skatteföretaget var införlivat i syfte att förvärva två små öar, och det var avsikten att utveckla öarna till ett tillstånd som var lämpligt för bostadsuppdelningen, att dela upp marken i bostadsrätter och att sälja dessa partier. Det hölls att mark som förvärvats av en landutvecklare för utveckling, delning och försäljning av tilldelningar kommer att utgöra handelslager hos utvecklaren. 32. Av detta följer att bredare mark som förvärvas av en skattskyldig i syfte att utveckla, dela upp och sälja betraktas som skattebeståndets handelslager och måste redovisas i enlighet med aktiebestämmelserna. 33. Efter att indelningsplanen har registrerats och en separat titel har skapats för var och en av de uppdelade tilldelningarna, har de handelsobligationer som ursprungligen förvärvats av skattebetalaren omvandlats till indelade partier som då blir handelslagret hos skattebetalaren , och måste redovisas i enlighet därmed. 34. Vissa skattekommentatorer har anfört att det i samband med mark som omfattas av en indelningsplan är det endast när det specifika landet är omsättbart att det utgör handelslager. Högsta domstolen i New South Wales domstol i Barina Corporation Ltd mot FC av T 85 ATC 4847 (1985) 17 ATR 134 sägs stödja denna uppfattning. 35. Vi accepterar inte denna uppfattning. I Barina. det skattebetalande bolaget förvärvade cirka 77 hektar mark att delas upp. En plan hade förberetts för den föreslagna indelningen. Vid ett styrelsemöte den 25 juni 1982 beslutades att marken skulle behandlas som uppdelad vid det datumet och att varje föreslagna parti skulle behandlas som ett separat handelsobjekt och värderade till anskaffningsvärde, marknadsförsäljningsvärde, eller inget värde när det gäller mark som är tillägnad rådet. Det var inte förrän i december 1983, efter att skattebetalaren hade uppfyllt villkoren i rådet, att planen för delning godkändes. I det fallet sade Rogers J vid ATC 4855 ATR 143:. Rätt effekt kan ges både till texten och till lagstiftningsändamålet om man i samband med det föreslagna landet säljs genom underavdelning, endast en artikel som handelslager där markblocket faktiskt kan omsättas. Avsaknad av marknadsförbarhet där det inte finns något marknadsföringsvärde. Om avsaknad av marknadsförbarhet beror på det faktum att marken ännu inte har omvandlats till ett indelningsbart tillstånd tror jag inte att dess enskilda men oidentifierbara och icke-segregerade komponenter kan sägas vara var och en en artikel av handelslagret som skiljer sig från Landet i Globo läggs till. 36. Hans ärade slutsatsen var att styrelsens resolution inte lyckades medföra att ombyggnaden av marken, som var olika stycken mark förvärvade av skattebetalningsbolaget, till enskilda och identifierbara varor av handelslagret. Vid det tillfället var det bara marken i Globo som var bolagets handelslager. 37. Det följer att tills landet har omvandlats till uppdelade tilldelningar kan de föreslagna tilldelningarna inte behandlas som separata handelsobjekt. Ändå måste de paket som ursprungligen förvärvats av företaget behandlas som separata varor av handelslager: se St Huberts Island per Mason J på CLR 228 ATC 4113-4114 ATR 463. 38. Med avseende på aktiebestämmelserna i det år då delningsplanen är registrerad och separata titlar skapas för var och en av de indelade partierna, kommer de handelsbeståndsartiklar som finns i slutet av året av inkomst att skilja sig från de handelsartiklar som finns i början av det året. Enligt vår åsikt är det en stark analogi med tillverkningsprocessen där råvaror omvandlas till färdiga produkter. Denna analogi stöds av kommentarer från Mason J i St Huberts Island på CLR 227-228 ATC 4112-4113 ATR 461-463: Erkännande av revisorer och kommersiella män som råvaror som används för tillverkning i en tillverkningsindustri och delvis tillverkade varor utgör en del av handelslagret för verksamheten en nästan oundviklig utveckling. Det möjliggjorde att värdet av råvaror och delvis tillverkade varor inkluderades i värdet av handelslagret i början och slutet av en redovisningsperiod och därigenom ledde det till att en mer exakt beräkning av den vinst som uppnåddes eller förlusten uppnåddes upprätthålls under den perioden. . Om handelslager enligt dess ordinarie mening betecknar mark samt varor och varor måste det följas att marken kan utgöra en del av handelslagret för ett företag innan det har omvandlats till det villkor som det är avsett att sälja. Precis som råvaror och delvis tillverkade varor utgör en del av en tillverkares handelslager, så är även oregelbundet mark som förvärvats av en markutvecklare för förbättring, indelning och försäljning i form av tilldelningar en del av hans handel stock. Beräkning av kostpris för handelslager på hand 39. Vid värdering av handelslagret möjliggör 31 § 1 mom. I lagen en skattskyldig möjlighet att värdera varuhandeln till sitt pris, dess marknadsvärde eller priset vid vilken det kan bytas ut. 40. Om en skattskyldig värderar varje varuhandel till sitt kostpris ska utvecklingsutgifterna som är direkt relaterade till omräkning av marken till det villkor i vilket den ska säljas absorberas i handelslagrets kostpris för syftet med 31 § 1 mom. 41. Det finns liten rättslig myndighet om betydelsen av kostpris och metoden för värdering av börsen. Det mest slutgiltiga uttalandet om den korrekta metoden för beräkning av kostpris framgår av beslutet i Philip Morris. 42. I så fall tillverkade och säljade skattebetalaren cigaretter och andra tobaksvaror. Den värderade sin handelslager vid handen i slutet av året med inkomster till anskaffningsvärde, med hjälp av direktkostnadsmetoden. Enligt den här metoden omfattade kostnaden för färdiga cigaretter till hands vid årsskiftet endast de priser som betalaren betalade för de material som skulle fylla cigaretterna och lönen för de anställda som flyttat eller utförde verksamheten på dessa material i kursen av tillverkningsprocessen. Kommissionären hävdade att absorptionsmetoden skulle användas. Denna metod kräver att vissa fasta fabrikkomkostnader, såsom andra anställdas löner och kostnader för avskrivningar på maskiner och anläggningar, beaktas vid fastställande av kostpris. 43. Jenkinson J: s beslut i Högsta domstolen i Victoria var att absorptionskostnadsmetoden var lämplig metod för att bestämma kostnaden för tillverkad materiel vid årsskiftet. Hans ära sade på ATC 4360 ATR 52: Konceptet uttryckt av orden kostpris i s. 31 (1). är i sin ansökan till en artikel av handelslager som tillverkats av en skattskyldig, riktad mot fastställandet av de utgifter som den skattskyldige har uppburit under sin materialinköp och tillverkningsverksamhet att bringa artikeln till den stat där Det var när det blev en del av hans handelslager på hand. 44. Detta beslut förstärker det tidigare styrelsens beslut i ärende 19 (1946) 12 CTBR 128, där styrelsens ordförande uppgav vid 192 att kostnaden innebar: Den totala kostnaden för beståndet till skattebetalaren fram till den aktuella tiden, dvs. utgifterna han ådragit sig för att förvärva aktien. och de ytterligare avgifter (om några) som han har ådragit sig till den aktuella tiden för att få beståndet i dess dåvarande skick och läge. 45. Vi anser att absorptionskostnadsmetoden är det rätta sättet att fastställa kostnaden för handelslager i slutet av ett år i ett tillverkningsföretag (se Skattebestämmelser IT 2350). 46. ​​Även om båda fallen hänvisas till ovan är tillverkningssituationer, är de beslut som handlar om värdering av handelslager och i den mån principen att börskursens kostpris bör innefatta kostnader som uppstår vid omformningen av en artikel till Villkoren i vilken den ska säljas är relevant vid bestämning av kostpriset på delade partier som blir handelslager. Som Mason J sade i St Huberts Island vid CLR 229 ATC 4113 ATR 463, när man diskuterar, med avseende på mark, definitionen av handelslager i 6 § första stycket: Ingen åtskillnad bör göras mellan varor som ska göras före De omvandlas till det skick där de är avsedda att säljas och landa på vilket arbete som ska genomföras innan det omvandlas till det villkor i vilket det är avsett att säljas. 47. Vid tillverkningsprocessen absorberas kostnaden för allt råmaterial fullt ut i kostnaden för de färdiga produkterna, trots att något av råmaterialet kasseras i färd med att erhålla färdiga produkter. På samma sätt, när broadacres köps och omvandlas till indelade partier, absorberas hela kostnaden för broadacres till kostnaden för de indelade partierna, trots att vissa delar av broadacresna kasseras i processen att erhålla de indelade partierna. 48. Den analogi som Mason J drog mellan tillverkade varor och mark erkändes också av Rogers J i Barina. 49. Det finns inget i inkomstskattelagstiftningen som anger hur kostpriset fastställs i enlighet med aktiebestämmelserna. I Philip Morris använde domstolen redovisningsprinciper i en fråga som rör bestämning av kostnaden eller kostpriset på handelslagret, vilket tyder på att hänvisning till redovisningsprinciper i frågor som gäller värdering av börsen kan vara lämplig. 50. Olika redovisningsorgan har utfärdat papper i förhållande till den korrekta metoden för att bestämma kostnaden för en aktörs handelslagret. Ett forskningsstudiepapper utfärdat av divisionen New South Wales i Australian Society of Accountants 1967 med titeln Redovisning för långsiktiga markutvecklingsprojekt utarbetades av en kommitté med ordförande av J W Emerson. 51. Under rubriken Värdering av inventering uttalade utskottet: Huvuddelen av lager i ett utvecklingsföretag är fastigheter som hålls för utveckling eller genomgår utveckling för att förbereda den för försäljning. Det är analogt med material och arbete i process av ett tillverkningsföretag. Värderingen av sådan egendom måste följa samma allmänna principer som används vid värderingen av handelslagren i andra branscher. Kostnadsvärde av inventariekostnader i samband med utveckling av fastigheter fördelas normalt på utvecklingsprojekt och aktiveras i lager till försäljningsstället. 52. Utskottet sade också att de typer av kostnader som vanligtvis förekommer i ett utvecklingsprojekt inkluderar: inköpspriset för landens rättsliga och oavsiktliga kostnader för inköpsutgifter för utveckling, inklusive rivning, utgrävning, vägbyggande, dränering, vattentätning, avloppsrörelse, undersökningskostnader, tekniska kostnader, arkitekter kostnadspriser och skatter och ränta på medel anställda i projektet. De föreslog att alla kostnader som är direkt förknippade med ett visst projekt normalt borde tas ut mot projektet och behandlas som en tillgång tills utvecklingen säljs. 53. Ytterligare stöd för denna uppfattning återfinns i ett diskussionsunderlag utfärdat av Australian Research Research Foundation 1982. Detta dokument har utarbetats av Philip A Phin och har rubriken Redovisning för fastighetsutveckling. 54. I sitt papper har herr Phin att säga om matchande kostnader med intäkter: Frågan om aktivering av kostnader uppstår när kostnader uppkommer för ett projekt under en period före den period då intäkterna från projektet tas med i beräkningen. Om sådana kostnader skrivs av när det uppstår kommer det att finnas en felmatchning av kostnader och intäkter - under den period då kostnaderna skrivs bort kommer vinsten att vara undervärderad och i den efterföljande period då intäkterna redovisas vinst kommer vara över-angivna. Det är allmänt överens om att kostnaderna ska skrivas av i samma period som den där uppkomna intäkterna beaktas. 55. I fråga om frågan om vilka kostnader som skulle kapitaliseras sa Phin att det i grunden kan betraktas som vilken typ av kostnad som uppstår för ett projekt för kapitalisering. Han fortsatte sedan med att överväga direkta förvärvs-, utvecklings - och byggkostnader och sade: Direkt förvärv, utveckling och byggkostnader omfattar inte bara kostnaderna för arbetskraft och materiella kostnader för fysiskt utvecklande egendom utan även de professionella avgifterna, avgifterna till råd etc. uppkommit för att erhålla planeringsgodkännande och genomföra utvecklingen genom. . Det är allmänt överens om att sådana kostnader bör aktiveras. 56. I ett forskningsstudiepublikation som utgivits av The Canadian Institute of Chartered Accountants med rubriken Redovisning för fastighetsutvecklingsverksamhet uttryckte författarna sin uppfattning på följande sätt: Markutvecklingskostnader är de kostnader som direkt hänför sig till utvecklingen av mark och till dess ägande under utvecklingsperioden. Det är väl etablerat att sådana kostnader borde aktiveras som en del av kostnaden för mark. Underlåtenhet att behandla sådana kostnader på detta sätt, men att bekosta dem istället, anses vara en överkonservativ och i grunden osäker behandling som i ett extrema fall troligen skulle bryta mot allmänt accepterade redovisningsprinciper. Marknadsutvecklingskostnader skulle normalt innehålla sådana saker som kommunala skatter, ränta, juridiska avgifter, konsulttjänster, vägkostnader, stormavlopp och vattenledningar. Denna lista är självklart inte avsedd att vara heltäckande. Övriga kostnader av mer indirekt natur kan också riktigt klassificeras som markutvecklingskostnader. Till exempel är det i de flesta kommuner i Kanada nödvändigt att erhålla kommunalt och provinsiellt godkännande av en utvecklings - eller indelningsplan innan någon utveckling kan påbörjas. Godkännandet är ofta villkorat av att utvecklaren tillhandahåller, antingen nominellt eller kostnadsfritt, parker, platser för skolor eller rekreationscenter kan det finnas krav på gatubelysning, trottoarer, vägbidrag eller utvecklingen kan kräva ett givet förhållande industriellt och kommersiell till bostadsutveckling eller kontantavgifter kan införas. Kostnader för att uppfylla några eller alla sådana krav anses vara kostnader för markutveckling. 57. Den kanadensiska intäktersmyndigheten behandlar frågan om indelning och utvecklingskostnader i tolkningsbulletinen IT-153R3 av den 7 oktober 1991 enligt följande: 13. Kostnaderna för anläggningar inom underavdelningsområdet. inkluderar, men är inte nödvändigtvis begränsade till, kostnader för vägar, avlopp, vattendrag, gatubelysning, trottoarer, landskapsarkitektur och fritidsanläggningar. Dessa kostnader anses vara en del av kostnaden för inventeringen av mark. Denna behandling är i överensstämmelse med allmänt accepterad redovisning och kommersiell rapporteringspraxis som syftar till att uppnå en rimlig och korrekt matchning av kostnader med intäkter. Om en del av fastigheten i underavdelningsområdet överförs från jordutvecklaren till en kommun eller annan statlig myndighet enligt kraven i underavdelningsgodkännande, ska kostnaden för detta land inklusive den tillämpliga delen av ovan nämnda installationskostnader omfördelas på ett rimligt sätt till de återstående paketerna av mark. tonvikt läggas till 58. Vi anser att, med hänsyn till både den relevanta rättsliga myndigheten och redovisningsprinciperna, det är nödvändigt att uppnå en rimlig och korrekt anpassning av kostnaderna med intäkter att alla utvecklingskostnader avseende ett markutvecklingsprojekt som uppkommit vid ombyggnaden av landet i det villkor som den är avsedd att säljas, bör beaktas vid beräkningen av kostpriset på handelslagret vid slutet av året för inkomst enligt 31 § 1 mom. För detta ändamål betraktas alla kostnader som diskuteras i de angivna dokumenten, med undantag för vissa administrations - och innehavskostnader, som utvecklingskostnader. 59. Om administrationsutgifter utgör en del av kostpriset på handelslagret beror på deras grad av förening till det särskilda markutvecklingsprojektet. En av de ovanliga egenskaperna hos fastighetsutvecklingsbranschen är att på grund av de betydande utgifterna, ägnas ledande befattningshavare ofta mycket tid på att förhandla indelningsplaner, köpa mark och arrangera finansiering. När detta uppstår kan administrationskostnaderna vara så tydligt förknippade med ett visst projekt att de kan betraktas som en direkt kostnad för projektet: till exempel administrativa utgifter för webbplatsen. 60. Å andra sidan är allmänna administrationskostnader som inte är specifikt relaterade till ett utvecklingsprojekt avdragsgilla under det år de uppstår men utgör inte en del av kostpriset för handelslager vid handen i slutet av året av inkomst. 61. The authors of the papers referred to above have expressed the view that all costs directly associated with a project normally should be charged against that project and treated as an asset that is, capitalised in inventory until the development is sold. However, in the case of holding costs such as interest, rates and taxes, we do not consider that they are part of the cost of converting the land into the condition in which it is going to be sold. Accordingly, they are deductible in the year of income in which they are incurred, but do not form part of the cost price of trading stock on hand (see Taxation Ruling IT 2350 and Taxation Determination TD 92132). Land dedicated to special uses 62. Generally, approval of a land development project or subdivision plan is conditional upon certain areas of land being dedicated for public use as roads and reserves. Alternatively, a developer may be required to make a monetary contribution to the local government authority. The land dedicated ultimately will vest in either the Crown or some other body, such as a local council. In this situation, taxpayers have argued that, upon vesting of the land, they have disposed of some of their trading stock for no consideration. Consequently, in the year of income in which the land vests, a taxpayer brings to account as trading stock on hand only that portion of the land that remains. 63. It has been argued further that the development costs incurred in constructing roads and footpaths, constructing sewerage and drainage works, and landscaping reserves and parklands are directly attributable to the land that has vested in the Crown or other body. Accordingly, the costs of acquiring and developing the land that is to be dedicated to special uses is not reallocated to the subdivided lots that comprise trading stock on hand after registration of the plan of subdivision. 64. The corollary of this argument is that the value of all trading stock on hand at the beginning of the year of income exceeds the value of all trading stock on hand at the end of that year and the taxpayer is entitled to a deduction under subsection 28(3) for the amount of the excess. Effectively, this enables a deduction to be claimed in an earlier year of income than would be the case if those costs were reallocated to the subdivided lots. 65. We do not accept this argument. In our view, the cost of acquiring the broadacres and all costs of development are incurred in converting the trading stock (comprising the unsubdivided land) into the condition in which it is to be sold that is, as fully-serviced lots which, themselves, constitute new trading stock. The agreement by the taxpayer to dedicate certain areas of land as roads and reserves and to undertake improvements to those areas of land is essential in order to obtain approval to convert the broadacres into subdivided allotments. The areas so dedicated, although derived from an article of trading stock (viz the land in globo ) are not themselves trading stock, not being trading stock in general parlance nor having been purchased, manufactured, acquired or purchased for the purposes of manufacture, sale or exchange: see subsection 6(1) of the Act and St Huberts Island . The areas are disposed of as part of the process of producing the subdivided land and the cost of such areas is, therefore, properly attributable to the lots in the subdivision. 66. In some instances, a taxpayer may be required to make a monetary contribution to the local government authority rather than dedicating areas of land to public use. That is also a cost of converting the land into the condition in which it will be sold and is properly attributable to the subdivided lots when determining their cost price for the purposes of the trading stock provisions. 67. We consider that the principle outlined by Rogers J in Barina clearly establishes that the cost of acquiring and developing the broadacres must be absorbed into the cost price of all items of trading stock. 68. In that case, his Honour commented on the taxpayers approach to valuing trading stock which was in the form of broadacres. The taxpayer purported to value that proportion of the broadacres which was to be dedicated to special uses at nil, with the remainder of the land valued at either market selling value or cost. As a consequence, the value of trading stock in closing inventory was significantly less than the acquisition cost. While the main issue revolved around the question of whether, prior to the actual subdivision of the broadacres, the land could be treated as subdivided so that each of the proposed allotments could be treated as separate articles of trading stock for the purposes of subsection 31(1) of the Act, Rogers J did not accept the taxpayers valuation of the land dedicated to special uses. By way of illustration, his Honour gave an example of how the taxpayers approach would affect a leather merchant who was required to cut a cow hide into several pieces prior to selling the leather to a manufacturer. His Honour stated at ATC 4853 ATR 139: The merchant, on the appellants approach, may, prior to cutting up the hide, value it at 95 of cost so far as the sections he will be utilising are concerned and at nil market value for the bits and pieces. The fact that he knows at the time of purchase that he will have to throw away bits and pieces, and calculates the price he pays with the knowledge that only 95 of the hide will be saleable, is irrelevant if one follows the appellants approach. That would be an odd result from the statutory endeavour to throw up a more accurate barometer of the financial results of a business. 69. It follows that, where a taxpayer opts to value trading stock on hand at cost price, the proper tax accounting treatment is to reallocate all development costs, including costs attributable to the land dedicated to special uses, on a reasonable basis, to each subdivided lot that has become an article of trading stock of the taxpayer. The land dedicated to special uses and vested in the local council does not at any time become separate articles of trading stock of the developer. 70. The land developer acquires the broadacres as trading stock. When the subdivision plan is registered, the broadacres are converted into subdivided allotments and a separate title is created for each lot. The subdivided lots then become the trading stock on hand of the taxpayer. The land dedicated to special uses generally vests in the Crown or some other body at the same time that separate titles are created for the subdivided lots for example, see section 94 Environmental Planning and Assessment Act 1979 (NSW). 71. Consequently, all costs incurred in obtaining approval for the subdivision, including the cost of land dedicated to special uses, the cost of providing infrastructure such as roads and kerbing, drainage and sewerage works, landscaping of areas dedicated to open space for parks, etc, and any monetary contribution made to council, are incurred for the purpose of converting the land into the condition in which it can be sold by the taxpayer. In effect, this is the consideration from the land developer to obtain approval from the council to subdivide the land. In the absence of any agreement by the taxpayer to dedicate certain areas of land for purposes specified by the council (or to make a monetary contribution in lieu thereof) and to construct the necessary works, the taxpayer would not be given approval to subdivide the land. By way of illustration: In June 1993, a taxpayer acquires three blocks of vacant land totalling 10 acres for 100,000 for the purpose of developing, subdividing and selling as residential allotments. It is proposed to develop 20 lots. The taxpayer receives a deduction under section 51 of the Act for the expenditure incurred in acquiring the land. The taxpayer opts to value the land, which is trading stock on hand at the end of the 1992-93 year of income, at its cost price of 100,000. That cost is allocated to each of the three articles of trading stock on hand in accordance with the contract price. The taxpayer seeks approval from the local council to subdivide the land. Approval to subdivide the land is given in January 1994 and the taxpayer is required, as a condition of the approval, to dedicate approximately two acres of the land for roadways, footpaths and a public park, and to carry out the necessary infrastructure work. The taxpayer incurs 25,000 development costs during the remainder of that year of income. The taxpayer is entitled to a deduction under section 51 of the Act for that expenditure. As in the prior year, the taxpayer opts to value trading stock on hand at the end of the year at cost price. Applying absorption cost principles, the cost price is the original cost of acquiring the land and the costs of development incurred so far in respect of that land, being a total of 125,000. Once again, the costs are allocated to each of the three articles of trading stock on an acreage basis. In the 1994-95 year of income, the taxpayer incurs further development costs of 75,000. Development work is completed in May 1995. Of the total development costs of 100,000, approximately 75,000 is incurred in respect of infrastructure development work on areas of land that ultimately will vest in the local council. The plan of subdivision is approved by the local council and the linen plan is sealed in June 1995. The plan is registered immediately with the Registrar of Titles, who creates separate titles for the 20 residential lots. Separate titles are also created for the land dedicated to special uses, all of which vests in the local council by operation of law. At the beginning of the 1994-95 year of income, the taxpayer has three articles of trading stock on hand and their opening value for tax purposes is the same as their closing value at the end of the prior year of income. However, at the end of the 1994-95 year of income, the taxpayer has 20 articles of trading stock on hand, being the 20 residential lots. The taxpayer again opts to value trading stock on hand at cost and decides to allocate costs in proportion to the number of allotments in the subdivision, there being little difference between the characteristics of each of the lots. In applying the principles of absorption costing, the taxpayer must include all expenditure incurred in converting the residential lots into the condition in which they can be sold. The taxpayer, in converting the broadacres into subdivided lots, has surrendered a portion of the land originally acquired as trading stock (the land that vests in the local council), and has incurred infrastructure development costs in constructing, for example, roads and footpaths on that area of land. Nevertheless, all costs of acquiring the land and developing it to its subdivided state must be reallocated to the articles of trading stock on hand at the end of the 1994-95 year of income. The cost of the area of land dedicated to public use and the cost of any improvements to that land are part of the cost of converting the vacant land into the condition in which it will be sold by the taxpayer. In this example, for the purposes of subsection 31(1) of the Act, the cost price of each article of trading stock on hand at the end of the 1994-95 year of income is 10,000 (200,00020). In the 1995-96 year of income, the taxpayer sells 15 of the lots for 20,000 each. The proceeds of sale (300,000) are brought to account as assessable income in that year. At the beginning of the 1995-96 year of income, the value of trading stock on hand is 200,000 (10,00020). The value of trading stock on hand at the end of the year is 50,000 (10,0005). Subsection 28(3) of the Act allows a deduction for the excess of the value of trading stock on hand at the beginning of the year over the value of trading stock on hand at the end of that year. In this example, the taxpayer is entitled to a deduction of 150,000. The net result of the trading activities for the 1995-96 year of income is a taxable income of 150,000. 72. In our view, the above example is an application of recognised accounting principles in relation to absorption costing and provides the proper matching of revenue and expenditure required under the trading stock provisions. 73. A situation may arise where a developer is required to provide a depositbond in connection with the provision of various services to a development project: e. g. connection of electricity supply. The appropriate tax treatment for such a depositbond will depend on the particular circumstances. 74. In particular, we are aware of a situation currently existing in one State in which a deposit is required in relation to the connection of electricity supply to subdivision developments. 75. In the case considered, the deposit is based on the estimated cost of providing overhead electricity supply to the subdivision. Some or all of this deposit is refundable by the supplier, subject to the terms and conditions of the agreement between the developer and the supplier. The electricity supplier is required to pay to the developer interest, calculated annually, on the balance of the deposit held. 76. The agreement provides that the subdivider (the developer) must guarantee a specific amount of annual revenue from the subdivision. If that amount is not achieved in any year, the supplier is entitled to an amount equal to the shortfall between actual and guaranteed revenue for that year. That amount is deducted from the deposit held by the supplier. 77. Once the supplier is satisfied that annual revenue from the subdivision will exceed the guaranteed annual revenue, it may repay, at its discretion, the balance of the deposit to the developer. In any event, the balance of the deposit is refundable not later than 15 years after the electricity supply is connected. 78. Alternatively, a reduced amount may be refunded immediately after the subdivision electricity supply is completed, or prior to the specified annual revenue being achieved. The reduced amount is the subdividers deposit less the present value of anticipated shortfalls in guaranteed revenue. 79. For taxation purposes, the amount lodged by the developer as a deposit is a payment of a capital nature. Similarly, the amount refunded to the developer is a receipt of a capital nature. 80. On the other hand, any moneys retained by the supplier as a result of shortfalls, or anticipated shortfalls, in its guaranteed annual revenue, is deductible to the developer in the year of income in which the supplier becomes entitled to retain any part of the deposit. We do not consider that the expenditure incurred in these circumstances is part of the cost of converting the land into the condition in which it will be sold. These costs, in fact, may arise after development work has been completed and the sale of allotments has commenced. Accordingly, the expenditure is not absorbed into the cost price of trading stock on hand. 81. Any interest payable to the developer will be assessable in the year of income in which that interest is actually paid or credited to the developer. 82. Where a developer requires the supplier to provide an underground electricity supply to the subdivision, the difference between the cost of providing underground and overhead electricity supply is payable by the developer. This amount is non-refundable. 83. In this situation, the non-refundable amount paid to the supplier is deductible in the year of income in which it is incurred by the developer. However, we consider that this expenditure is a cost of converting the land into the condition in which it will be sold. Accordingly, this amount must be allocated, on a proportionate basis, to each item of trading stock. By way of illustration: A developer requires underground electricity supply to a residential subdivision. The developer deposits an amount of 100,000 with the local electricity authority. The authority is required to pay interest at the official semi-governmental short-term public rate, calculated annually, on the amount of the deposit. The authority requires an additional payment of 25,000, being the difference between the cost of supplying underground and overhead electricity. That amount is non-refundable. The agreement between the developer and the authority provides for a guaranteed annual revenue to the authority from the subdivision of 25,000. In the event of a shortfall in the guaranteed annual revenue, the authority is entitled to reduce the amount held on deposit by the amount of the shortfall in that year. In the first year of supply, the revenue from the subdivision totals 15,000, resulting in a shortfall of guaranteed revenue of 10,000. The electricity authority reduces the amount on deposit by 10,000. The balance of the deposit held is 90,000. In the second year of supply, the revenue from the subdivision totals 20,000, resulting in a shortfall of guaranteed revenue of 5,000. The electricity authority reduces the balance on deposit by 5,000. The balance of the deposit held is 85,000. In the third year of supply, the revenue from the subdivision exceeds the guaranteed annual revenue. The authority agrees to refund the balance of the deposit held, plus accrued interest, and the agreement is cancelled. For taxation purposes, the non-refundable payment of 25,000 is deductible to the developer in the year in which it is incurred, but must be allocated, on a proportionate basis, to each item of trading stock on hand. In relation to the shortfalls in the guaranteed annual revenue of the supplier, the developer is entitled to a deduction for the amount of the annual shortfall in the year in which the supplier is entitled to reduce the amount held on deposit, but is not required to absorb that amount into the cost price of trading stock on hand. The amount of the deposit refunded to the developer is a receipt of a capital nature. However, interest payable on the deposit is assessable income of the developer in the year in which it is paid or credited or otherwise dealt with on behalf of the developer. Allocation of development costs to allotments 84. The main reason for allocating development costs is to determine the cost price of each item of trading stock. This enables the appropriate cost of sales to be applied against income from sales. This is particularly important where, as is usually the case, not all the subdivided allotments are sold in the same year of income. Any errors in allocating costs will directly affect the valuation of the remaining lots on hand at the end of the year of income and, hence, the developers tax liability for that particular year. 85. Since many items of expenditure are attributable to each of the subdivided allotments, the most appropriate method of allocation will depend on the circumstances of each case. As a general rule, development costs should be allocated specifically, where it is practical to do so. Where specific allocation is not practicable, we consider that the anticipated selling price method generally affords the most appropriate basis of allocating costs. However, any other reasonable method, consistently applied, that will match costs with related revenue may be used. Listed below are recognised accounting methods of allocating costs in a land development project (or a particular stage of a multi-stage project). 86. Costs which can be specifically identified with a particular subdivision project or individual lot are allocated directly thereto. In our view, development costs should be allocated specifically in all cases where it is practical to do so. Anticipated selling price 87. Under this method, costs are allocated on the basis of the anticipated selling price of each allotment. For example, this method sometimes is used where the project consists of a combination of residential, industrial and commercial sites. 88. Costs are allocated in proportion to the number of proposed lots or sites. This is a simple method of allocating costs, but no recognition is given to the different characteristics of the lots, such as their size or location. 89. Costs are allocated on the basis of the total saleable area in the development. This method recognises the differing sizes of lots but not the fact that some will have different sales values to others. This method is often used to allocate the costs of staged projects being developed over a lengthy period. For example, it is common practice to allocate the cost of land to each stage of a subdivision on an acreage basis and then allocate the land costs of each stage on the metre frontage basis or anticipated selling price basis, as outlined below. 90. Costs are allocated to the lots in the proportion of the metre frontage of each block to the total metre frontage of the trading stock. This method is commonly used in residential developments in which only one type of dwelling unit is to be constructed. It does not take into account the size of irregularly shaped lots, or the location of the lots in the subdivision, but does recognise that lots with greater metre frontage may be more valuable. 91. A development project may be planned to proceed in clearly defined stages over a number of years. Often a separate entity is established specifically to carry out the staged development. 92. Development costs attributable to the whole project may be incurred during an early phase of a multi-stage development project. In such a situation, these costs must be allocated to all items of trading stock. This allocation should be made on a reasonable basis for example, based upon engineering estimates. By way of illustration: An island development to be undertaken in three stages requires a bridge to be constructed to provide access to the land under development. The costs of constructing the bridge are attributable to the whole of the project and must be allocated to each stage of the development accordingly. 93. Further examples of the types of expenditure that are attributable to the whole development are: Contributions to local government authorities for the upgrading of an access road to the project Construction of oversized sewers and water mains for the whole project Construction of a reservoir to service the whole project Downstream drainage in order to take stormwater runoff from the whole project to a lawful point of discharge. 94. It is a common problem for staged development projects to suffer from uncertainty. Conditions imposed by the regulatory authorities may be subject to change. For example, there could be a change of council and the new council may require additional land for parkland. Alternatively, new by-laws may be passed which prohibit the developer constructing houses above a certain height on the side of a hill. 95. It has been argued that the trading stock method of returning income disadvantages taxpayers where the early stages of the project are successful but the later stages become unsuccessful because of changes in council requirements. Where losses are made in later years, they may be locked into single purpose entities. Because of the uncertainty associated with staged developments, it has been proposed that income should be returned on a net profit basis: that is, net proceeds from the sale of allotments are brought to account as sales occur. 96. We do not accept this proposition. A basic principle of the income tax law is that liability to income tax is an annual event and if, in a staged development, the sale of allotments in an initial stage of the development generates assessable income, then that assessable income must be brought to account in the year in which the sales occur. A taxpayer generating assessable income from a trading business cannot defer returning assessable income until all the items of trading stock are sold. 97. Furthermore, although an entity may be created specifically to undertake a particular land development project, the trading stock provisions will apply (see St Huberts Island ). Costs of constructing a fixed asset that enhances the value of trading stock 98. Typical of an integrated resort development is the construction of fixed assets such as a golf course, tennis courts, swimming pools, etc. We accept that the construction of these facilities will increase the value of the residential land. 99. Taxpayers have argued that where, for example, a golf course is constructed, it has only a limited value, based upon the typical poor economic return from the operation of a golf course. Accordingly, it is argued, on economic grounds, that the majority of the capital expenditure on the golf course is attributable to the surrounding parcels of real estate, including residential sites, the value of which will be significantly increased by the construction of the golf course. 100. However, the cost of such fixed assets is clearly capital in nature and cannot be taken into account in determining the cost price of trading stock on hand. 101. Nevertheless, where expenditure is incurred that relates both to the construction of a fixed asset to be retained by the developer and to trading stock, the costs may be allocated on a reasonable basis. By way of illustration: During the course of developing an integrated resort, soil excavated during construction of a golf course is used to fill and level surrounding areas of land that will be subdivided. The costs of excavation and removal relate to both the construction of the golf course and development of proposed allotments. These costs may be allocated accordingly. 102. Alternatively, a taxpayer may be required, as one of the conditions of obtaining approval to subdivide, to construct a public golf course that ultimately will vest in the Crown or other body upon registration of the plan of subdivision. In this situation, the cost of constructing the golf course is regarded as part of the cost of converting the undeveloped land into the condition in which it will be sold. Consequently, these costs are treated in the same way as costs incurred in respect of other areas of land dedicated to public uses. 103. Company A is in the business of land development. It acquires vacant land to develop and subdivide into 50 residential allotments for sale. 104. A plan for the subdivision is submitted to the local council and approved on condition that the company pays 500,000 to the council for upgrading off-site sewerage works and agrees to dedicate land within the subdivision as roads and reserves. 105. During the year, the company incurred the following costs: Land acquisition Interest on funds borrowed to acquire the land Professional fees for design work, including drafting, architectural, engineering and surveying Council application fees for the subdivision Contribution to council for upgrading of off-site sewerage works Construction of roads Salary and wages to working directors Motor vehicle expenses Rates and land tax Travelling expenses Telephone expenses Office expenses Accounting fees Printing and stationery expenses Marketing, advertising and selling expenses. 106. Assuming that the taxpayer has opted to value trading stock on hand at its cost price, what is the tax treatment of the above expenditure 107. In this particular example, all of the above expenditure qualifies as allowable income tax deductions when incurred by a land developer. Most are allowable under subsection 51(1) of the Act, while some may be allowable under specific provisions, such as rates and taxes under section 72, and accounting fees under section 69 of the Act. 108. The following holding costs do not form part of the cost price of the trading stock and are deductible under subsection 51(1) of the Act in the year they are incurred: Interest on funds borrowed to acquire the land Rates and land tax Marketing, advertising and selling expenses. 109. The following development costs are absorbed into the cost price of trading stock: Land acquisition Professional fees for design work, including drafting, architectural, engineering and surveying Council application fees for the subdivision Contribution to the council for off-site upgrading of sewerage works Construction of roads. 110. The following costs form part of the cost price of the trading stock where they are clearly identified with the development of the specific project. Otherwise these costs are deductible under subsection 51(1) in the year they are incurred, but are not reflected in the cost price of trading stock: Salary and wages to working directors Motor vehicle expenses Travelling expenses Telephone expenses Office expenses Accounting fees Printing and stationery expenses. 112. If you wish to comment on this Draft Ruling, please send your comments by: 13 September 1995 to: Contact Officer: Tom Meredith Telephone: (06) 216 1166 Facsimile: (06) 216 1088 Address: Mr T Meredith Tax Law Services Australian Taxation Office PO Box 900 CIVIC SQUARE ACT 2608. Commissioner of Taxation This Draft Ruling has been withdrawn from 8 September 1999. ATO references: NO NAT 955298-7 NAT 955407-6 BO PDI 58 ISSN: 1039 - 0731 Subject references: cost price method income land development land subdivision property development trading stock on hand trading stock valuation methods Case references: Barina Corporation Ltd v. FC of T 85 ATC 4847 (1985) 17 ATR 134 FC of T v. St Huberts Island Pty Ltd (in liq) (1978) 138 CLR 210 78 ATC 4104 (1978) 8 ATR 452 Henderson v. FC of T (1970) 119 CLR 612 70 ATC 4016 (1970) 1 ATR 596